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Piani di Zona: come mi ‘affranco’ la casa

Un problema che tocca centinaia di migliaia di cittadini, ma che è ancora poco conosciuto

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ROMA – Torniamo su un tema già affrontato in passato grazie all’iniziativa del CdQ Grotta Perfetta. I cittadini il 28 maggio scorso hanno organizzato una partecipatissima assemblea dal titolo “Affrancazione: potrebbe riguardare anche te”. Questo è un tema entrato a gamba tesa nella vita di tanti a seguito della sentenza della Corte di Cassazione del 16 settembre 2015 e successive delibere del 2015 e 2016. La Corte ha infatti stabilito che tutte le costruzioni realizzate nei Piani di Zona secondo le leggi 167/62 e 865/71 di Edilizia Economica e Popolare, in caso di vendita, potrebbero essere assoggettate ad “Affrancazione”.

DI COSA PARLIAMO – Si tratta di un pagamento di una somma significativa (di cui beneficerà il Comune) necessaria per liberarsi dai vincoli relativi al “prezzo massimo di cessione” al quale l’Ente che ha realizzato le case poteva cederle all’assegnatario. In poche parole l’Affrancazione si traduce in un onere economico che viene pagato all’Amministrazione Comunale per poter vendere il proprio appartamento a prezzi di libero mercato senza sottostare al valore del prezzo massimo di cessione che solitamente è di molto inferiore. “Il nostro quartiere – spiegano dal CdQ – rientra nel Piano di Zona 39bis ‘Grottaperfetta’ e molti edifici potrebbero essere interessati dal provvedimento. Allo scopo di informare i cittadini di questa complessa problematica, che interessa oggi soprattutto coloro che vogliono vendere (o acquistare) un appartamento in zona, abbiamo pensato di organizzare questa conferenza”.

I TERMINI DI LEGGE – Per spiegare al meglio questo istituto abbiamo interpellato la Dott.ssa Rosa Muscente, ex dirigente di Risorse per Roma e relatrice della conferenza. “Significa, attraverso il pagamento di un onere, liberare l’appartamento di proprietà da un vincolo del prezzo massimo di cessione, stabilito dalla cooperativa o dall’impresa con il Comune di Roma all’atto della stipula della Convenzione”. È stata introdotta con la legge 106/2011, mentre il Comune l’ha accolta prima con la delibera 33 del 2015, poi con la 40 del 6 maggio del 2016 fatta dal Commissario Tronca, a seguito della sentenza della Corte di Cassazione di settembre 2015. La delibera di Tronca ha stimato anche i valori dei Piani di Zona, il parametro necessario al calcolo dell’Affrancazione al mc. “Questo tema interessa centinaia di migliaia di cittadini – ci spiega la Dott.ssa Muscente – Ad esempio sul Pdz ‘Grottaperfetta’ ci sono circa 70 cooperative, bisogna vedere quante sono interessate dall’Affrancazione e quante no”. L’elemento discriminante sembra infatti essere la stipula della Convenzione urbanistica ai sensi dell’art. 35 della legge 865 del 1971. Chi ha stipulato una convenzione ai sensi di questo articolo, ha poi costruito immobili soggetti ad Affrancazione. D’altronde erano gli anni Settanta, il boom del mattone, una stagione d’oro per l’edilizia romana, così si è costruito, tanto.

PER I CITTADINI – Ci siamo quindi chiesti come possa fare un cittadino a sapere se il suo appartamento è soggetto ad Affrancazione: “I residenti in molti casi hanno il testo della Convenzione. Tanti hanno comperato la casa direttamente e sono soci delle cooperative. C’è chi è più informato, ma molti, che hanno acquistato dai precedenti proprietari, magari nemmeno sanno che il palazzo è in 167 – la legge sull’edilizia agevolata, ndr – Bisogna procurarsi la Convenzione e presentare la domanda al Comune, poi aspettare la risposta”. Qui iniziano i problemi, infatti queste risposte non sembrano essere celeri. Una volta inviata la domanda bisogna attendere che vengano fatti i conteggi e, a quanto apprendiamo, possono passare uno o due anni. “Purtroppo il Comune è molto in ritardo – seguita Rosa Muscente – e ciò ha creato tanta agitazione tra i cittadini. C’è un grosso arretrato e una forte lentezza di evasione delle pratiche”. Al netto di questo abbiamo voluto chiedere quanto potrebbe costare l’Affrancazione per un appartamento di circa 100mq a Roma 70, ma purtroppo la risposta non è affatto elementare: “I calcoli possono essere molto diversi da appartamento ad appartamento. Bisogna considerare se si è in diritto di superficie o in diritto di proprietà, l’anno della Convenzione – perché incide anche la rivalutazione dell’Istat, ndr -, le somme versate dalla cooperativa, i millesimi e il residuo alla scadenza della Convenzione. Un calcolo che va fatto su riferimenti precisi che incidono fortemente”. La possibilità per il singolo cittadino di fare questo calcolo c’è: la delibera 40 di Tronca spiega, a fronte di tutti i dati sopracitati, quali siano i passaggi da effettuare, ma vi assicuriamo che non sono per nulla facili.

LA COMPRAVENDITA – È naturale che il pensiero dei cittadini a questo punto sia concentrato sulla compravendita degli immobili. C’è da dire che la domanda di Affrancazione può essere fatta a prescindere dalla volontà di vendita del proprio appartamento, quindi si può anche decidere di affrancarlo per poi venderlo in futuro. Ciò che invece è chiaro è che ad oggi la vendita di un immobile non affrancato non può essere consentita ad un prezzo superiore a quello massimo di cessione, rivalutato secondo i dati Istat. In caso contrario l’acquirente potrebbe fare causa al venditore e ottenere la nullità dell’atto di vendita. Questo vale anche se il proprietario, a sua volta, lo avesse acquistato ad un prezzo di mercato. “Purtroppo proprio questo è il guaio – conclude Muscente – L’intervento legislativo non ha tenuto conto di queste cose, avrebbe potuto farlo in maniera più articolata, mentre ha solo superato la legge 179 del 1992 che invece consentiva la vendita sotto autorizzazione. È come se il legislatore avesse voluto dire che non è cambiato nulla, ma invece le cose sono molto diverse”. Questo perché la legge 179 del 1992 permetteva, decorsi i 5 anni dalla prima cessione, la vendita dell’appartamento sotto autorizzazione della Regione, ma senza fare alcun cenno al prezzo massimo di cessione.

TEMPI SEMPRE PIÙ LUNGHI – Quello dell’Affrancazione è un problema non da poco, che con il passare degli anni interesserà sempre più cittadini, andando ad aumentare enormemente il numero di pratiche inevase e i residenti in attesa di una risposta da parte del Comune.

Leonardo Mancini

Tratto da Urlo n.147 giugno 2017

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