Le permute immobiliari, salvagente del Mercato Immobiliare in periodi di forte richiesta oggi non vanno più.
La nuova coda della crisi che ha portato l’Italia a rischio insolvenza e rimesso in discussione l’apertura al credito delle banche, accompagnata agli effetti della recente manovra finanziaria rende impraticabile la via delle permute, così come è stata praticata fino ad oggi.
La permuta, come strategia di vendita che punta a far risparmiare il cliente e a garantire un buon indotto finanziario alle agenzie, è un’attività che rischia di trasformarsi in utopia se l’operatore di settore non si svincola dalle analisi statiche. Negli ultimi giorni sono stati divulgati in rete dati che sottolineano l’incremento del numero di annunci con possibilità di permute parziali o totali della proprietà in vendita. Questi dati, divulgati da singoli portali di annunci immobiliari e quindi soggettivi, promuovono l’idea per cui le Permute sono il salvagente in risposta alla crisi e all’aumento dei prezzi di mercato. L’argomento è delicato soprattutto se, nella sua generalità, coinvolge mercati locali notoriamente complessi e delicati come quelli della Provincia di Roma. Noi di Urlo siamo partiti da una di queste analisi, pubblicata sul numero 228 di ItaliaOggi dello scorso 26 Settembre, per capire.
Consapevoli che un consiglio dato male può creare danni al cliente ed essere oggetto di critiche molto forti da parte degli operatori di settore, è nostra intenzione mettere alla prova i dati diffusi partendo da un’analisi generale sul tema delle Permute per poi riportare il punto di vista di alcuni dei protagonisti interessati – agenzie immobiliari – se non quello della stessa Provincia di Roma, cui è nostra intenzione rivolgere domande specifiche riguardo le possibilità concrete di sbloccare il piano casa e il rinegoziamento dei mutui – entrambi deterrenti strategici che inficiano una risposta attiva e concreta a certe stagnazioni.
Sul tema delle Permute abbiamo contattato Raffaele Racioppi, Project Manager del progetto Condivisione Immobiliare – punta dell’innovazione italiana dedicata agli operatori di settore.
Le permute immobiliari possono essere considerate un salvagente in risposta alla crisi ? “La formula della Permuta oggi è difficile anche se il Privato ha in mano il contante necessario o quantomeno ha le credenziali per garantirsi l’accesso al credito necessario a coprire la differenza del prezzo. La crisi del settore ed il conseguente allungamento dei tempi di vendita hanno complicato notevolmente la modalità di acquisto con permuta”.
Cosa intendi con l’allungamento dei tempi di vendita ? “Negli anni passati si praticava la Permuta Vincolata dove un’Agenzia immobiliare si assumeva l’onere di vendita dell’Immobile per conto del Cliente, il quale s’impegnava formalmente ad acquistare una nuova casa. Negli anni del boom immobiliare un immobile messo in vendita al reale valore di mercato dava una quasi certezza di vendita in un periodo di tempo di 3/4 mesi. Oggi una permuta vincolata all’acquisto di un preciso immobile, così come in uso qualche anno fa, presenta margini di rischio troppo alti considerando non più prevedibili i tempi necessari per arrivare alla vendita. Parlando di un immobile posto in vendita al reale ed attuale valore di mercato si arriva a 5/8 mesi, se si tratta di un taglio richiesto, mentre passiamo a 10, o più, mesi per quelli meno richiesti”.
I tempi di vendita influiscono sull’accesso al credito del cliente ? “Un bene immobiliare richiede una garanzia di disponibilità che spesso si traduce con le possibilità di accesso al credito. L’aumento delle riserve obbligatorie imposte agli istituti di credito obbliga il Privato a presentare forti Garanzie a copertura del finanziamento. Questo fatto se considerato da solo non sarebbe un male ma unito al problema dei tempi relativi al recupero del credito a seguito delle mancate rate di un mutuo, rende tutto più difficile. La Permuta è un’operazione delicata e complessa che per essere efficace deve essere impostata su un modello più flessibile in grado di rispondere, quando serve, alle difficoltà del Mercato”.
Per esempio ? “Oggi nessun costruttore si avventurerebbe nella Permuta che prevede il ritiro dell’immobile offerto dal potenziale acquirente. Se dovessi consigliare un mio cliente, anche considerando la forte offerta sul mercato, lo inderizzerei verso la vendita con un tempo di rogito medio lungo di 6/8 mesi. Un periodo congruo per cercare e trovare l’altro immobile da acquistare …anche perché si sa che, in momenti come questi, contante alla mano oggi si compra bene”.
Fabio Grilli
